Новые публикации:

Новые комментарии:

© В. Сальников, 2007–2020

Мнение авторов публикаций не обязательно совпадает с мнением редакции.

Все права на публикуемые материалы принадлежат их авторам. Если не указано иное, то автором публикаций является редакция.

Перепечатка редакционных материалов допускается с указанием источника.

Освобождение от ответственности

15 марта 2010 г. Комментарии (6)

Земля у дома твоего

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, земля под многоквартирными домами и прилегающая к ним территория являются общим имуществом собственников этого дома, принадлежащее им на праве общей долевой собственности. Но чтобы распоряжаться этим имуществом, надо оформить на него право собственности, то есть приватизировать. Для чего это нужно и как это сделать - тема сегодняшнего разговора.

ЖИЛЬЦЫ ИМЕЮТ ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЕЛ

Итак, как уже было сказано, приватизируя квартиру, человек, по закону, становится собственником не только собственной жилой площади, но и доли общедомового имущества, к которому относятся лестница, крыша, подвал, фундамент дома, а также земельный участок, находящийся под домом, и придомовая территория. То есть строение и земля неотделимы друг от друга (ведь дом не висит в воздухе, а стоит на земле). И эта земля на законных основаниях принадлежит собственникам квартир и передается им безвозмездно (не считая оплаты необходимых землеустроительных работ и расходов по правовому оформлению объекта собственности). Но, по существу, владельцы квартир и не знают, что могут не только владеть этой землей, но и распоряжаться ею по своему усмотрению (к примеру, что-либо построить на прилегающей к дому территории или сдать в аренду подвальное помещение). А для этого надо оформить право собственности на земельный участок под домом.

В ЧЕМ ВЫГОДА ПРИВАТИЗАЦИИ?

Приватизация земли - дело хлопотное и зависит не от одного человека, а от всех проживающих в доме, и побегать придется по различным инстанциям. Но став владельцами земельного участка, жильцы будут иметь дополнительные возможности и гарантии для своего же блага. Например, можно огородить придомовую территорию и поставить на ней детскую площадку, разбить клумбы или определить место для парковки автомашин. Можно использовать в коммерческих целях и сдать землю рядом с домом в аренду предпринимателям под магазин, тогда доходы от аренды могут пойти на благоустройство территории либо другие нужды жильцов дома. Кроме того, если территория под многоэтажкой приватизирована, жильцы могут воспротивиться тому, что на их придомовой территории городские власти захотят построить какой-то объект. Нельзя без согласия жильцов снести их строение. В случае, если дом ветхий и его сносят, право на землю под домом и рядом с ним остается за собственниками жилья. Это означает, что муниципалитет должен предоставить им денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры и части земельного участка, или предоставить жилье аналогичной стоимости.

Кстати, жителей Москвы и больших мегаполисов вопрос приватизации земельных участков под многоэтажными жилыми домами волнует давно, и они быстро реагируют на все происходящие изменения в этом деле. Они, видимо, понимают преимущества земельной собственности. Что касается небольших провинциальных городков, то ажиотажа по оформлению земли в собственность нет, и вообще об этом большинство граждан, как говорят, и слыхом не слыхивали. А таких, кто знает об этом - по пальцам пересчитать можно. Так, в Управлении земельными ресурсами округа мне сказали, что поданных заявок на формирование проектов границ земельных участков - единицы. То ли не докатилась эта волна до нашего далекого Севера, то ли процедура приватизации сложна и утомительна. Попробуем разобраться.

С ЧЕГО НАЧАТЬ?

Поговорим о том, с чего начать, если собственники квартир захотели приватизировать землю под домом. Понятно, что в одиночку решения подобного плана не принимаются, поэтому надо провести общее собрание жильцов, на котором все должны прийти к решению и проголосовать за оформление в собственность земельного участка. Голосовать можно как в очной форме, непосредственно на собрании, так и в заочной - поставив соответствующие галочки в бюллетенях и передав их в правление ТСЖ или инициативную группу, которая будет заниматься приватизацией. Далее уполномоченные лица, имея на руках протокол решения собрания, подают в Администрацию заявление о формировании границ земельного участка, занятого домом. А Департамент земельных ресурсов уполномочен провести проверку заявления и приложений к нему и утвердить проекты границ земельных участков на основании проектов межевания территории города, разработанных по заказу управления архитектуры, в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа. А вот тут засада!

СКОЛЬКО МЕРИТЬ В КВАДРАТАХ?

Трудность при приватизации земли под многоквартирными домами заключается в отсутствии межевания на все участки, а без этого невозможно составить кадастровые планы. Несмотря на то что еще в 2005 году государство обязало субъекты федерации и муниципалитеты формировать границы городских земельных участков на своей территории за счет местного бюджета, сегодня в российских городах разграничено только 20% территории. И это во многом затягивает процедуру оформления земельных участков для собственников жилья. Впрочем, времени на завершение работ по формированию границ у городских властей осталось немного: в Градостроительном кодексе РФ прописано, что вся градостроительная документация должна быть оформлена муниципалитетами до 2010 года. После этой даты муниципалитетам будет запрещено предоставлять новые земельные участки под строительство, если они не утвердили планов и границ всех земельных участков в городе.
Кроме того, есть неувязки и в плане определения размеров земельной площади под домом и придомовой территории. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, «границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности», но на сегодня в России не установлены конкретные нормативы. Вообще предлагается рассчитывать площадь передаваемого из муниципалитета собственнику земельного участка по сложной системе коэффициентов, исходя из общей площади помещений и этажности дома. Каждый участок имеет минимальную и максимальную величины, выходить за которые он не может. Согласно градостроительным СНиПам, на одного жителя должно приходиться 0,7 кв. метра детских площадок, 0,1 кв. метра территорий для взрослых, 2 кв. метра спортивных и 0,3 кв. метра хозяйственных площадок. Зеленые насаждения должны занимать 4-6 кв. метров - в зависимости от района. Если известно количество жильцов, можно рассчитать все виды площадей, им причитающиеся. Затем все это просуммировать и прибавить к площади, фактически занимаемой домом. Да, система сложная! По данным расчетчиков, каждый из собственников имеет долю примерно пропорциональную площади его квартиры.

Далее. После того как границы сформированы, предстоит последняя процедура - утверждение кадастрового плана и кадастрового номера, то есть запись в государственном кадастре с занесением этого номера в единый государственный реестр прав на недвижимость.

ЗЕМЛЯ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ

С этого момента земля под многоквартирным домом и придомовой участок находятся в собственности жильцов. А значит, им самим придется содержать эту территорию. При этом чем больше площадь вашей квартиры, тем больше придется отчислять денежных средств на содержание придомовой территории и иного общего имущества. И плюс ко всему, если вы оформили право собственности на землю под домом, придется платить и земельный налог.

В России с 1 января 2006 года расчет земельного налога производится на основании кадастровой стоимости земли. Вполне логично, что в отдаленных жилых микрорайонах размер налога будет ниже, чем, скажем, в центре города, где строится элитное жилье для состоятельных людей. В каждом регионе ставки земельного налога утверждаются депутатами.

Так, в частности, Думой города Ханты-Мансийска ставка земельного налога для участка под многоквартирным домом утверждена в размере 0,2%. Для того чтобы подсчитать размер земельного налога под многоэтажным домом, необходимо вспомнить уроки математики: умножить площадь участка на определенный удельный показатель кадастровой стоимости квадратного метра и затем умножить получившуюся кадастровую стоимость участка на коэффициент 0,2%. Так получаем земельный налог для участка. По подсчетам специалистов, он не превышает 2% от ежемесячной квартплаты.
Быть или не быть полноправными хозяевами своего дома и двора - каждый решает сам. Конечно, в небольшой статье невозможно описать все нюансы долевой собственности земельного участка под домом, но, во всяком случае, об основных моментах, о том, в чем плюсы и минусы, мы попытались вам рассказать.

Источник
 
 

Следующая: Плюсы и минусы ТСЖ

Предыдущая: Идёт «Волна»